Получение финансирования на застройкух
01.09.2015Для начинающих девелоперов самой трудной задачей является получение финансирования. Если девелопер не обладает достаточным личным капиталом, ему необходимо убедить кредиторов предоставить ему финансирование. В прошлом девелоперы могли получить почти стопроцентное финансирование, не неся при этом личной ответственности. Однако сегодня в большинстве случаев девелоперы должны делать взносы в собственный капитал и брать займы иод личную ответственность.
Собственный капитал девелопера может вноситься денежными средствами или землей. Например, представим, что девелопер приобрел землю для проекта за S100 000, а рыночная стоимость этой земли впоследствии выросла и составила S400 000. Если общая стоимость предлагаемого девелопером проекта составляет S1 млн. ($600 000 расходы на девелопмент плюс S400 000 рыночной стоимости земли), то он. вероятно, сможет найти кредиторов, готовых предоставить кредит в размере 70% от этой суммы. Иными словами, для кредиторов необходимо, чтобы $300 000 девелопер внес в собственный капитал. Поскольку рыночная стоимость земли на $300 000 выше, чем ее первоначальная стоимость, девелопер может использовать землю для внесения в собственный капитал, чтобы удовлетворить требования кредиторов о внесении S300 000. На самом деле заем покроет первоначальные расходы девелопера на покупку земли, составившие $100 000. так как кредит в S700 000 превышает необходимые затраты на девелопмент земли ($600 000) на $100 000.
Векселя на сумму покупки. Условия выдачи векселя на сумму покупки (purchase money note. PMN) могут играть важную роль в финансировании проекта. PMN автоматически обладают преимущественным правом удержания и должны погашат ься девелопером до получения кредита на девелопмент, потому что кредитор девелопмента должен обладать преимущественным правом удержания на землю. Однако если девелопер сможет убедить продавца потаить приоритет погашения PMN по отношению к кредиту на девелопмент, то появляется возможность уменьшить или устранить необходимость увеличения собственного капитала за счет сторонних источников внешнего капитала, найти которые для начинающего девелопера труднее всего.
Найти такого продавца, который согласится понизить приоритет PMN, очень трудно, но в этом нет ничего невозможного. Начинающий девелопер должен искать таких продавцов, которым не требуется немедленного поступления денежных средств и которые за большую доходность смогут принять риск понижения приоритета. В обмен на понижение приоритета девелопер должен быть готов заплатить большую цену за землю или более высокие проценты но PMN — или на то и другое вместе. Поскольку для начинающего девелопера понижение приоритета PMN может играть решающую роль при покрытии требований к собственному капиталу то CMV, мугмпжно, стоит пойти на дополнительное стимулирование продавца, предоставив ему некоторый процент от прибыли.
Даже добившись понижения приоритета, девелоперу придется договариваться с кредитором девелопмента рассматривать PMN с пониженным приоритетом в качестве собственного капитала. Вне зависимости от приоритета, условия освобождения от залога по PMN при переговорах с продавцом занимают важное место. Условия освобождения от залога предусматривают освобождение от обременений определенных частей участка земли и таким образом девелопер может предоставить кредитору девелопмента преимущественное право удержания (когда приоритет PMN не понижен), или покупатель может получить строительный кредит для жилого дома.
Условия прекращения залога по PiMN определяют, какие участки земли должны быть освобождены в первую очередь. Данные участки делятся на два типа: 1) земля, освобожденная от залога за счет внесения авансового платежа, и 2) земля, освобождаемая от залога при погашении основной части долга по PMN. На более крупных участках авансовый платеж за землю обеспечивает освобождение участка, который девелопер планирует осваивать и первую очередь. Земля, которая освобождается от залога в первую очередь, должна чет ко оговариват ься в контракте на покупку п в 'закладной по PMN. чтобы избежать конфликтов и недоразумений. Незаложенный участок дает первоначальное обеспечение для получения кредита на девелопмент, хотя, возможно, девелоперу потребуется дополнительное обеспечение например, личная ответственность девелопера нлп другая недвижимость. Кредит на девелопмент может включать другие участки по мере их освобождения 01 залога но PMN. что обеспечит получение строительного кредит а для финансирования девелопмента.
При девелопменте земли подрядчики могут осуществлять улучшения только на тех участках, на которые у кредитора девелопмента имеется преимущественное право удержания. Нели подрядчик начнет работы на любой части территории до того, как кредитор оформт право удержания (зарегистрирует его), то кредитор может остановить строительст во до того момента, пока не будут урегулированы все возможные конфликты но поводу права удержания. Потобпое урегулирование может -ганять несколько месяцев, потому что все поставщики, которые поставили материалы на данный участок, и все субподрядчики, которые производили работы на данном участке, должны подписать отказы от залогового права (lien waivers) с указанием того, что они получили оплату в полном объеме. Если при этом по какой-либо причине остаются недовольные (что в строительстве встречается достаточно часто), они могут использовать необходимость в их подписи как средство для получения большего вознаграждения.
Переезд в другую страну связан с множеством нюансов, о которых всегда стоит помнить. Например, всегда необходимо регистрироваться. А если вас интересует получение вида на жительство в Украине, то и эта процедура имеет ряд особенностей. Но на самом деле пройти ее не сложно.
